“神户型”要重出江湖了？

如果说最近的楼市新政如降低首付比例、降低公积金利率、取消房贷利率下限等举措降低了购房门槛，减少了利息支出，那么多个城市出台住宅计容面积和公摊的新规则，则大大提升了得房率，购房者要买到同样的实用面积，总价能省下至少数十万元。

深圳：减少公摊面积 住宅实行限高

5月17日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市建筑设计规则》（2024年修订版），修订内容包括备受市民关注的减少住宅公摊面积，有效提高得房率、住宅和宿舍实行150米限高等。目前，已办理《商品房预售许可证》的项目或规划条件核实的建设金年会项目，不能更改设计；其他建设项目设计和调整，在各直属管理局指导下依据新版规则实施。

此次修订的规则注重建筑设计精细化规划管理要求，优化了城市公共通道、架空绿化/休闲等核增空间要求，增加了社区体育活动场地附属设施、防坠落设施等核增功能。同时，结合高密度、高容量发展下的城市建筑现状及设计创新，优化了绿化覆盖率、建筑覆盖率等计算方式，并结合工业上楼等新的建筑功能要求，调整了厂房、仓库、物流建筑的层高、盘道核增等管控要求。

此外，结合轨道交通的快速发展状况，新增了城市轨道车辆基地上盖综合开发要求，调整了地下轨道交通空间商业及公共服务配套设施的建筑面积计算方式。

在住宅户型设计上，2024版《深圳市建筑设计规则》增加“计一半面积的阳台进深不超过2.4米，超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积”内容。此前，阳台的进深不能超过2.4米，修订后阳台可以把进深做大，对超过2.4米部分计入规定建筑面积。而在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗，修订后进深也由0.6米增加至0.8米。这意味着住宅的“飘窗”面积将可加大一圈。

惠州：公共梯间等不计入公摊面积

5月13日，惠州市自然资源局发布《惠州市区2024-2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》（以下简称《若干措施》），优化辅助用房、阳台、飘窗等容积率计算规则，提高市民购房的得房率。

在公共空间营造方面，《若干措施》明确屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积（不计入容积率建筑面积的总数不得超过屋顶面积的25％），且不纳入公摊面积，切实提高得房率，降低购房成本。

同时，明确规划设计条件约定建成后无偿移交政府的配套设施（如社区公共服务用房、养老设施、垃圾中转站等）按划拨性质登记，面积小于3万平方米的用地住宅建筑首层用作建设停车库的建筑面积（层高不得大于4.5米），均不计入容积率建筑面积。

房屋内部空间方面，主景观阳台开敞率达到40%的不限制进深，进深不超出2.4米的部分按一半计算容积率建筑面积；阳台进深超出2.4米的部分面积全计容。住宅建筑每户阳台面积占套内户型面积比例不超过25%的部分，按一半计容积率建筑面积；超出部分面积全计容。

《若干措施》还对房屋飘窗面积进行优化，提出结构净高不超过2.10米、窗台高度不小于0.45米，进深不超过0.80米的住宅建筑飘窗不计入容积率建筑面积。将飘窗进深由现行规定的0.6米增加至0.8米，增加飘窗可用面积。

事实上，除深圳、惠州外，广东的佛山、清远等地，先后出台了住宅用地的计容面积和公摊新规。肇庆则宣布实行按套内面积计价宣传销售。

其中，佛山提到新出让的住宅用地，住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%；取消对单个阳台的进深和面积限制等。惠州则是可利用挑高、错层的大阳台打造户属空中花园；户属空中花园中不小于两个自然层高的部分，不计入容积率建筑面积且不计入产权面积。

对于多城密集出台“减少公摊面积、提高得房率”的新规，国家高端智库CDI研究员宋丁认为：“相当于是在合法合规的情况下，尽可能地为购房者争取更多的住房面积，减轻购房者的房价压力。这也是促进住房销售的一种方式。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，广州也一直在做得房率方面的政策优化，比如半敞开面积，阳台和飘窗占整个建筑面积的比例提高，又只算一半的计容面积，得房率自然就提高了。另外，还有一些辅助用房不计入公摊，包括架空层、消防通道、电梯井等等。

2017年前杭州盛行“神户型”

说到得房率的提升，不禁令人想起杭州遍地“神户型”的时代。

这缘起于杭州房地产历史上的“70/90”时期，很多楼盘要求70%以上是小户型，因而竞争十分激烈，开发商绞尽脑汁增加实用面积，以获取购房者青睐。

比如中海钱塘山水，89㎡户型可以做到惊人的五房两厅，赠送面积高达30㎡；又比如绿都御景蓝湾，89㎡户型赠送面积多达43㎡；顺发和美家更是“买一层送一层”，业主自主拓展可达170㎡，一度被称为杭州史上最强90㎡户型。

2015年，顺发美哉美城一套80㎡的平层户型，硬是做出了120多㎡的室内空间，而96㎡跃层户型，加上设备平台、通高阳台、飘窗、挑高客厅等各种可拓展的空间元素后，实际使用面积高达148㎡。

同年，萧山闻堰的滨江东方海岸，89.5㎡户型可变121㎡四房，甚至还设计了走入式衣帽间，137㎡实际使用面积高达160.6㎡。

也是在2015年，余杭区的新湖菲林为自己的“神户型”做过一个“世界上容纳最多人的90㎡”活动，当时足足装进了714人，成功申报了世界纪录。

在那个年代，算上赠送面积，得房率超过100%在杭州并不稀奇。

提高得房率或成新趋势

事实上，公众对公摊面积的问题讨论已久。从政策导向来看，今年4月30日，中央政治局会议强调，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。本次会议，将建设“好房子”提升到新的高度，“好房子”建设将成为房地产发展新模式的重要组成部分。“本质上，计容面积和公摊新政并不是产品的创新，而是调整规划指标以满足提高购房者的福利水平。”李宇嘉表示。多位受访分析师表示，减少公摊面积、提升得房率是未来的调控趋势，但应该会逐步过渡。陈文静也认为，未来，各地将继续落实“好房子”建设要求，预计将有更多城市跟进出台相关举措。随着越来越多的城市跟进优化相关措施，中原地产首席分析师张大伟预计，未来全国公摊系数很可能会出现大变，新的户型体系即将到来，也会迎来新的市场变局。购房者将能够买到得房率更高的户型和设计更好的产品，但二手房或者开发商已经入市的项目，会受到冲击。

业内人士认为，调整公摊面积和计容面积、提高得房率新规，已成为楼市调控的新手段，未来预计还有更多城市跟进调整相关政策。

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编辑：金年会叶紫燕

文章来源于：金年会 http://www.lkhlw.com